Der Zahn der Zeit nagt an ihnen. Der Wandel der Bedürfnisse stellt immer wieder neue Anforderungen an sie. Und neben ihrem wirtschaftlichen Wert haben insbesondere die historischen unter ihnen häufig auch emotionale Bedeutung für die Menschen: Damit Immobilien der öffentlichen Hand ihren Wert und Nutzen für die Gemeinde und die Bevölkerung langfristig behalten, sind gut aufeinander abgestimmte Investitionen zur rechten Zeit erforderlich. In diesem Bewusstsein hat die Aargauer Gemeinde Strengelbach zusammen mit Metron eine Immobilienstrategie erarbeitet.
Schule, Kulturlokal, Sozialwohnung, Gemeindehaus – neu, sanierungsbedürftig oder denkmalgeschützt: Gerade, wenn viele verschiedene Immobilien unterschiedlichen Alters im Spiel sind, zwischen denen Nutzungsabhängigkeiten bestehen, zahlt sich eine fundierte, abgestimmte Strategie für alle Immobilien aus:
Wirksam optimieren statt neu erfinden
Wo erfordert der Bauzustand kurz-, mittel- oder langfristig Reaktion, um den Wert der Immobilie zu erhalten? Wie viel und welche Art von Raum brauchen Schulen, Verwaltung, Kultur, Vereinsleben und Dorfleben etc. heute und in absehbarer Zukunft? Welche der 15 gemeindeeigenen Immobilien eignen sich für welche Nutzungen und wo sind Nutzungsrochaden sinnvoll, um die Gebäude ökonomisch, ökologisch und sozial nachhaltig zu nutzen? Und nicht zuletzt: Was kostet all das und wie müssen Massnahmen priorisiert werden, damit eine kleine Gemeinde wie Strengelbach die Ausgaben meistern, Leerstände, Engpässe und teure Schul-Provisorien so weit wie möglich vermeiden kann?
Eine Strategie mit Substanz und Weitblick
Das wurde in Strengelbach in vier Phasen analysiert: Am Anfang standen eine Zustandsanalyse aller Gebäude durch externe Fachleute und die Entwicklung der generellen Leitsätze, Phase 2 umfasste Prognosen zum Raumbedarf und den Abgleich mit dem Raumbestand unter Einbezug von Rückmeldungen der Schulen, der Vereine und der Bevölkerung. Aus diesem Wissen wurden in Phase 3 abgestimmte Entwicklungsstrategien für jedes Gebäude – von Erhalt über Umbau und Sanierung bis hin zur Prüfung eines Ersatzneubaus – abgeleitet. Mit Abschluss der Phase 4, dem Massnahmen- und Investitionsplan, liegen nun konkrete Vorschläge inklusive der entsprechenden Grobkostenschätzungen und einer Priorisierung der Investitionen vor.
Zwischen Werterhalt, Wertschöpfung und ideellen Werten
Das vierstufige Vorgehen gestattete in Strengelbach, harte Fakten und weiche Faktoren zu einer umfassend durchdachten Strategie zusammenzufügen: Fünf generelle Leitsätze bilden den Prüfstein für alle Entwicklungen. Die Strategien für die Einzelgebäude wurden aus unterschiedlichen Varianten evaluiert; der Kriterienkatalog zu deren Bewertung wurde aus den Leitsätzen abgeleitet.
Transparenz für ein gutes Miteinander
Anders als bei privaten Immobilien muss bei öffentlichen Gebäuden die ganze Gemeinde die Investitionen mittragen. Deshalb gehört zu einer guten Immobilienstrategie für die öffentliche Hand auch eine transparente Kommunikation. Auch hierbei durfte Metron die Gemeinde unterstützen: Ein Flyer an alle Haushalte zeigte in Strengelbach die Strategie pro Gebäude und die übergreifenden Ziele kurz und anschaulich auf. Die nötigen Investitionen wurden an einer Informationsveranstaltung erläutert.
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